Mietkaution auszahlen lassen

Sie sind schon weg Ihrer Mietwohnung ausgezogen doch Ihre Kaution ist weiter beim Vermieter! In diesem Fall stellen Sie selbst vielleicht als Mieter u.a. die Frage, wann Siehe Ihre Kaution zurückverlangen dürfen und ob diese überhaupt korrekt angelegt bzw. verzinst wurde?

Wir haben die wichtigsten Punkte für Mieter zusammengetragen, damit die Auszahlung der Kaution nach Auszug des Mieters aus einer Wohnung möglichst reibungslos vonstatten geht und möglichst Nachvollziehbar ist.

Nachfolgende „Checkliste“ soll Ihrer dabei helfen, einen Überblick darüber zu erhalten, was bereits im Vorfeld und vor allem im Zusammenhäng mit der Rückgabe des Mietkautionsguthabens beachtlich sein kann.

1. War die Mietkaution korrekt angelegt?

Der Vermieter muss die Kaution gemäß § 551 III S. 3 BGB auf einem von seinem Vermögen geteilten Konto anlegen, damit diese im Falle einer Insolvenz des Vermieters gemäß § 48 InsO außerhalb des Insolvenzverfahrens vom Mieter zurückgefordert werden kann.

Hat er das nicht getan und geht insolvent, hat der Mietpartei nur eine einfache Insolvenzforderung gegen den Vermieter. Das Gefahr, dass er seine Mietkaution überhaupt nicht zurückbekommt ist hoch!

Bei § 551 III. S. 3 BGB handelt es sich zwar um eine Vorschrift weg dem Wohnraummietrecht, jedoch hat auch der Vermieter von Gewerberäumen für eine treuhänderische Anlage der Mietkaution an sorgen. ( LG Aurich, Urteil vom 21.12.2012, Az: 2 O 493/12 ). Das Landgericht Aurich sah auch im Rahmen von Gewerbemietverhältnissen zum Schutz die Mietkaution vor einer Insolvenz des Vermieters eine treuhänderischen Anlage der Barkaution als verpflichtend an. Diese Verpflichtung resultiere aus einer ergänzenden Vertragsauslegung, urteilte das Gericht.

Tipp: Achten Sie von Anfang an darauf, dass Ihren Mietkaution auf einem speziellen Treuhandkonto angelegt wird, welches auch gegenüber der Bank als solches gekennzeichnet ist, z.B. als „Kautionskonto“. Sollte eine treuhänderische Anlage nicht erfolgen, haben Mieter die Möglichkeit, eine solche mittel der Zurückbehaltung weiterer noch nicht bezahlter Kautionsraten, als auch der Miete selbst zu forcieren.

2. Muss die Kaution verzinst werden?

Nach § 551 III S. 1 und 2 BGB muss der Vermieter von Wohnraum eine ihm überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut  zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen, wobei die Mietparteien auch eine andere Anlageform auswählen können.

Ausnahme: Mietkaution bei Studentenwohnheimen-dort muss der Vermieter das Kaution nicht verzinslich anlegen § 551 III S. 4 BGB.

Juristisch gesehen bedeutet dies nun, dass die Mieter von Wohnraum zwar einen Anspruch darauf hat, dass seine Mietkaution vom Vermieter prinzipiell verzinslich angelegt wird, sein Anspruch besteht jedoch nur auf einen der jeweiligen Anlageform entsprechenden Zinssatz.

Wählt der Vermieter nun z.B. ein Tagesgeld-oder Festgeldkonto, so sind die Zinsen für den Mieter hier sicherlich höher, als wenn er die Mietkaution nur auf einem Girokonto bzw. einem Sparbuch anlegt. Einen Rechtsanspruch auf die Auswahl einer bestimmten Anlageform hat der Mieter hingegen nicht.

Das AG Köln urteilte sogar in diesem Zusammenhang, dass ein Vermieter nur soweit zur Herausgabe der Zinsen verpflichtet sein soll, als diese gesetzlich vorgesehen, oder vertraglich vereinbart worden sind ( Urteil des AG Köln vom 28.10.1993, Az: 210C 126/93 ). Die Vermieter hatte in dem zugrundeliegenden Fall im Rahmen der Anlage der Mietkaution seines Mieters einen höheren Zinssatz erzielt als den gesetzlichen. Er war entsprechend dem Urteil des Amtsgerichts zu einer Herausgabe dieses Mehrbetrags an den Mieter dennoch nicht verpflichtet, weil das Amtsgericht keine diesbezügliche vertragliche Vereinbarung der Mietparteien sah.

Tipp: Das Gesetz stellt es den Mietparteien prinzipiell frei, sich hinsichtlich der Anlage der Mietkaution an eine von ihnen gewünschte Form zu einigen. Hat man also als Mieter die Möglichkeit, sich hier mit seinem Vermieter über die Art der Anlageform zu verständigen, ist man prinzipiell im Vorteil und kann eine besserverzinsliche Anlage wählen.

Man sollte dann aber als Mieter noch weiter darauf achten, dass man in den Mietvertrag mit aufnimmt, dass wenn einer höherer, als der gesetzlich übliche Zinssatz bei Einrichtung der Mietkaution erwirtschaftet wird, dieser an den Mietpartei herausgegeben werden muss.

3. Wann muss die Mietkaution vom Vermieter ausbezahlt werden?

Der Rückzahlungsanspruch des Mieters wird in die Regel erst dann fällig, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Prüfungs-und Entscheidungsfrist darüber hatte, ob er das Kautionsguthaben des Mieters bzw. Teile hiervon noch zur Deckung etwaiger Forderungen weg dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung benötigt. Mehr zur Fälligkeit der Kaution nach dem Auszug des Mieters.

Die Kaution bzw. Teile hiervon können vom Vermieter z.B. zurückbehalten werden wegen:

• rückständige bzw. auch noch nicht fällige Betriebskostennachforderungen
• Beschädigungen der Mietsache
• Unterlassene Schönheitsreparaturmaßnahmen-vorausgesetzt die mietvertragliche Vereinbarung ist wirksam!
• noch offene Mietzahlungen

Bestehen hier noch berechtigte Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter, kann er das Kautionsguthaben als Mietsicherheit einsetzen.

Vorsicht: Es darf grundsätzlich vom Vermieter nur der Teil der Kaution einbehalten werden, die in seiner Höhe der zu deckenden Forderung entspricht! Eine pauschale Einbehaltung der gesamten Kaution kann im Einzelfall unzulässig sein!

Im Regelfall wird dem Vermieter seit der Rechtsprechung eine Prüfungs-und Entscheidungsfrist über etwaige Ansprüche von ca. 6 Monaten als zumutbar zugebilligt. Das Frist kann sich aber im Einzelfall verkürzen oder verlängern.

Behält der Vermieter die Kaution wegen noch nicht abgerechneter Nebenkosten ein, weil er eine Nachzahlung an Lasten des Mieters befürchtet, muss er jedenfalls dann abrechnen, wenn ihm sämtliche notwendigen Unterlagen zur Verfügung stehen-also Abrechnungsreife besteht!

Wichtig: Der Rückzahlungsanspruch des Mieters wird in diesem Fall dann mit Abrechnungsreife und nicht mit dem Ablauf der regulären Abrechnungsfrist fällig.

Voraussetzung: Die Vermieter hat keine sonstigen Ansprüche mehr gegen den Mieter, für die er die Kaution als Sicherungsmittel benötigt.

4. Wann verjährt der Anspruch auf Auszahlung der Kaution?

Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters unterliegt der regelmäßigen 3 jährigen Verjährungsfrist des §195 BGB. Die Frist beginnt entsprechend § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Für den Beginn der Verjährungsfrist ist es demnach wichtig zu wissen, wann die Kaution zur Rückzahlung  fällig wird. Das Verjährung beginnt dann gem § 199 BGB mittels dem Schluss des Jahres, in dem der Kautionsrückzahlungsanspruch fällig geworden ist.

Vorsicht: Das Ende des Mietverhältnisses ist hierfür nicht unbedingt maßgeblich!

Nachfolgende Beispiele aus der Rechtsprechung zeigen, dass Sie hier genau aufpassen und selbst im Zweifel lieber rechtlich beraten lassen sollten:

LG Oldenburger ( Urteil vom 11.02.2013, Az: 4 T 93/13 ): Der Anspruch des Mieters auf Rückgewähr die Mietsicherheit verjährt in drei Jahren. Maßgeblich für den Verjährungsbeginn sei der Ablauf der üblichen Abrechnungsfrist für den Vermieter von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Mit Ablauf dieser Frist wird der Rückforderung fällig.

AG Anklam ( Urteil vom 19.05.2011, Az: 7 C 148/10):Der Kautionsrückzahlungsanspruch entsteht erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Erteilung der letzten Betriebskostenabrechnung.

LG Berlin ( Urteil vom 01.03.2011, Az: 65 S 201/10 ):Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung die Kaution wird dann fällig, wenn der Vermieter überschauen kann, ob er die Kaution zur Befriedigung seinem Ansprüche benötigt. Als Abrechnungs-und Prüfungsfrist des Vermieters sah das Gericht im allgemeinen eine Frist von 2-6 Monaten als angemessen an.